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滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

【置業圓夢】樓價企穩 按揭平均還款年期增多

6月29日發佈

【now.com地產】金管局自2009年後不斷收緊按揭成數,最新的逆周期措施已經是第八輪,擁有多過一個物業按揭的買家,第二次購買單位的按揭成數會再下調一成。


與此同時,根據差餉物業估價署的數字,現時的樓價已經連升13個月創新高,樓價上升,按理買家的首期亦會較過往增多;加上金管局持續下調按揭最高成數,現時700萬或以下樓價,最高按揭成數僅六成,1,000萬或以上樓價按揭成數更只得五成,而透過按揭保險提高按揭成數,樓價上限為600萬。


在樓價上升、按揭成數被收緊的情況下,經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,買家的平均按揭比率有持續下跌的趨勢,由2002年高峰期的68.9%,逐步下跌,金管局零九年開始實施樓控措施,由2010年開始,平均按揭比率跌穿六成,最新今年4月份更只得50.8%。


另一邊廂,平均還款年期亦因而持續上升,由2009年前約20年,增加至最新4月份約26年。現時金管局的最新指引,按揭還款年期最高達30年。


根據經絡按揭轉介研究部的數據,選用30年還款期的佔比,有明顯的升幅,30年還款期的佔比,由2010年開始有增無減,由26.5%逐步上,2016年的佔比更逾七成。今年截止6月初的數據,在轉按增加的情況下,亦錄得六成四的佔比,至於過往佔比近四成的20年還款期,最新的佔比下跌至不足一成,反映樓價企穩及按揭成數不斷收窄的情況下,按揭的年期有持續上升的趨勢。


事實上,買家將按揭貸款攤分更長的年期來償還,好處是減輕每月的供樓支出,但最主要的風險是遇上加息周期,利息會上升,但現時金管局有三厘的壓力測試,相信是買家的負擔範圍之內。


另一方面,正因為樓價的上升及按揭成數的收緊,年輕人置業時雖然通過壓力測試,但首期支出的確較以往增加,現時的按揭息率低企,近期多了父母將已經還清按揭貸款的物業加按套現,資助子女「上車」,經絡按揭轉介市場研究部的數字顯示,今年首季的加按套現比例,為2009年底以來的最高,錄得12.5%,較去年同期上升了3.2%,至於加按的用途,以備用資金及置業用途的佔比最高,達76.7%,其次為償還貸款及金融投資。


資料來源: http://property.now.com/news/article/328311/%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E5%9C%93%E5%A4%A2-%E6%A8%93%E5%83%B9%E4%BC%81%E7%A9%A9-%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%B9%B3%E5%9D%87%E9%82%84%E6%AC%BE%E5%B9%B4%E6%9C%9F%E5%A2%9E%E5%A4%9A

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