銀行紛紛趁稅季出籠稅貸優惠產品，今年稅貸息率平均較去年略為上升，但較多人選擇的10萬元至30萬元貸款額仍處2厘至3厘的低水平，個別特定條件及金額的息率更可低至不足2厘。近年稅貸成為銀行力爭的業務，即使利潤微薄，仍然出現激烈競爭。究其原因，銀行提供稅貸可吸納優質或目標新客戶，亦有着不俗的潛在交叉銷售機會，故此銀行會因應自己的業務策略提供分層息率。

銀行批按揭看重首期是否借貸

市場對於稅貸需求持續增加，促使銀行願意以薄利多銷經營稅貸生意。不少銀行可批出的稅貸金額已高達月薪12倍，金額可達200萬元，個別甚至高達400萬元。稅貸息率吸引，可獲取之金額亦較前提高，近年吸引不少人趁稅季借平錢作不同用途，例如投資、償還高息私人貸款、信用卡欠款，又或清還新樓盤之二按貸款等。另一方面，亦有人聯想到借稅貸作為買樓首期，究竟是否可行？

留意2點慎防銀行唔批按揭

這做法借款人實際上需面對兩個問題，第一，現時銀行審批按揭，基本上並不接納借款人的買樓首期經由借貸所得，如在查閱信貸紀錄後發現有大額借貸，銀行需確定有關首期來源屬於貸款金額以外的足夠存款，即並非以貸款支付首期。第二，稅貸還款期雖以12個月至60個月不等，但以12個月還款期最為普及，一般亦可享最優惠息率。假設月入20萬元，準備借稅貸額達月薪8倍，即160萬元，獲享約2厘之低息，但每月還款高達134,800元，已佔月入之67%，基本上如再借樓按已超出供款佔入息上限。

由於稅貸還款亦會計入供款佔入息比率，故此有意置業人士需計算供款能力是否能通過壓力測試。如稅貸僅尚餘兩至三期還款，部分銀行可豁免計入供款佔入息比率，但亦有銀行要求借款人清還尚欠稅貸餘額，方可獲批按揭貸款。至於市場指借款人靈活調動樓按及稅貸的申請時間，以避開銀行批出按揭前發現稅貸紀錄，這點筆者不願置評，從來正規做法以外亦有灰色地帶，但當中風險需由借款人承擔。

實質貸款成本應看實際年利率

市面上稅貸產品讓人看得眼花繚亂，除特低息率外，亦設有各式各樣的優惠及配套如現金回贈、自訂利息、即時數碼批核、並送贈禮品或超市現金券等。目前稅貸一般以月平息計算，但月平息並未反映銀行其他收費如手續費等，所以並未反映實質借貸總成本。用家應看廣告上列出的實際年利率（Annualized percentage rate，APR），此利率是根據「銀行營運守則」所載之指引計算，所以較有劃一基準作比較用途。實際年利率已連利息及手續費一併計算，而當中亦包含了一些優惠如現金回贈、利息回贈或免供期等計算，所以有關優惠變相已把實際年利率推低了，用家需留意有關優惠及條件是否適合自己。

享最低利率要借指定金額

銀行一般按貸款額、還款期、職業或客戶類別推出分層息率，當中以較大或指定貸款額、銀行目標客戶如專業人士、公務員、高薪厚職或信貸評級較高的申請人可獲批較佳息率，當中或附帶其他條件如開立出糧戶口、開立證券戶口、登記網上銀行服務或支付服務等，故借款人不應只單看廣告標榜的震撼低息字眼，而是應先根據自己財務需要及狀況訂出準備申請的貸款金額，然後以同一個貸款金額及還款期比較銀行之間可批出的稅貸實際年息。舉例，銀行A及B標榜稅貸實際年利率分別低至2.3%及1.8%，但原來銀行B之息率只適用於特大金額稅貸；若以同一貸款額$10萬及12個月還款期比較，銀行A之實際年利率為2.8%，銀行B之實際年息卻是3.2%。

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印花稅是什麼？
其實印花稅並不限於物業買賣，股票交易亦涉及印花稅。根據香港法例中的《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，例如文件牽涉於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。

從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty / AVD）
目前，本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。

符合以下條件，可獲豁免15% AVD 稅率，只需按第二標準稅率繳稅

必須為香港永久性居民；及

1.首次置業；或

2.交易時未持有其他住宅物業

從價印花稅（AVD）（住宅）
樓價		稅率
任何價值		15%
從價印花稅（AVD）（住宅）（第二標準稅率）
樓價		稅率 / 稅額
超逾	不超逾
–	HK$2,000,000	HK$100
HK$2,000,000	HK$2,351,760	HK$100＋超逾HK$2,000,000的款額的10%
HK$2,351,760	HK$3,000,000	1.5%
HK$3,000,000	HK$3,290,320	HK$45,000＋超逾HK$3,000,000的款額的10%
HK$3,290,320	HK$4,000,000	2.25%
HK$4,000,000	HK$4,428,570	HK$90,000＋超逾HK$4,000,000的款額的10%
HK$4,428,570	HK$6,000,000	3%
HK$6,000,000	HK$6,720,000	HK$180,000＋超逾HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,720,000	HK$20,000,000	3.75%
HK$20,000,000	HK$21,739,120	HK$750,000＋超逾HK$20,000,000的款額的10%
HK$21,739,120	–	4.25%

外印花稅（Special Stamp Duty / SSD）

為抑壓樓市短炒投機行為，政府多年前已推出了額外印花稅，有關持貨期及稅率如下：

額外印花稅（SSD）
持貨期		稅率
6個月或以內		20%
超過6個月但在12個月或以內		15%
超過12個月但在24個月或以內		10%
超過24個月但在36個月或以內		10%

買家印花稅 （Buyer’s Stamp Duty / BSD）

針對境外投資者及公司客，政府亦推出了買家印花稅，有關對象及稅率如下：

買家印花稅（BSD）
對象		稅率
非香港永久性居民、香港及海外註冊公司		15%

「除名」「轉名」慳稅大法

假設準買家有聯名持有住宅物業，可先「除名」，再以無樓族身份買樓慳稅。若該物業由準買家與妻子聯名持有，「除名」只需按物業的一半價值；而再買住宅物業則只需以第二標準稅率繳稅。

例子1 – 夫婦聯名持有舊住宅物業，價值HK$500萬，丈夫除名並購買新住宅物業，價值HK$600萬

舊樓除名需付印花稅：(HK$500萬 / 2) x 1.5% = HK$3.75萬

新樓需付印花稅：HK$600萬 x 3% = HK$18萬

總印花稅支出：HK$3.75萬 + HK$18萬= HK$21.75萬

如夫婦均不除名直接購買第二個住宅物業需付印花稅：HK$600萬 x 15% = HK$90萬

另外，如果準買家本身已持有住宅物業，可以將該物業「轉名」予父母、配偶、兄弟姊妹等親屬，那準買家便可以以較低的第二標準稅率繳稅，惟轉名亦需按第二標準稅率付印花稅。

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一般消費者可能較少接觸非住宅物業的交易，以致在購買或租賃非住宅物業時有可能與地產代理發生誤會或爭拗。地監局曾就非住宅物業的買賣或租賃發出執業通告，提醒地產代理處理此類物業交易時須注意的事項，其中一個基本原則為不可向客戶作出失實陳述。

根據地監局的《操守守則》，地產代理在處理非住宅物業交易時，應保障和促進客戶的利益、執行客戶的指示，並對交易各方公平公正；同時，他們在履行職務時必須盡量小心和盡一切應盡的努力，保障客戶在物業交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。

因此，地產代理在處理任何物業交易時，須採取一切合理步驟核實物業的相關資料，不可作出任何可能誤導準買家的失實陳述；亦不應在未經查證下，草率地向客戶提供資訊，如付款方式或按揭計劃等，以及不得保證其可成功取得某一個成數的按揭，或就其按揭條款作出任何保證，否則有機會被地監局紀律處分。

非住宅物業中，工廈物業涉及違例建築或修葺命令的機會相對存在，地產代理在處理有關工廈物業的交易時，須小心查閱相關物業的土地查冊是否註有尚未解除的違例建築工程命令或修葺命令，如有，應將有關的情況告知客戶，並提醒客戶涉及的風險。

此外，購買或租賃工廈物業也要注意其許可用途，地產代理不可向客戶明示或暗示該等單位可供居住，反而應提醒客戶(包括物業持有人、準買家或租客)未經批准而變更單位的許可用途涉及的風險和後果，包括單位可被政府收回土地權及導致單位業權欠妥等。另外，為保障客戶利益，從業員應建議有關人士在作出租賃或購買決定前尋求法律或專業意見。

至於買賣或租賃泊車位，消費者或會因其銀碼較低而掉以輕心，其實應注意其業權及使用限制。首先，地產代理應將涉及交易的車位的業權情況清晰地告知客戶，同時須確定有關泊車位有否任何使用上的限制，即該泊車位只可用作停泊屬於大廈的住戶或佔用人的車輛；如在作出查詢後無法確定是否有任何該使用限制，或泊車位是沒有該使用限制的資訊僅由賣方或業主提供，地產代理應建議買方或租客就是否有該使用限制徵詢法律意見。

最後，筆者希望提醒消費者，非住宅物業種類繁多，包括工廈、商廈、商舖、泊車位等，不同類型的物業可能涉及不同風險；消費者在決定購買或租賃非住宅物業前，必須了解清楚物業的資料及該交易涉及的風險。

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稅貸息率一般較私人貸款低 ，但不少附綑綁條款，申請前需注意4大事項:

 相信不少打工仔已收到「綠色炸彈」，一時手頭緊，大可考慮銀行「期間限定」稅貸，稅貸息率一般較私人貸款低 ，但不少附綑綁條款，所以行動前須留意4大事項：
●稅貸與普通貸款有何分別？
銀行每年10月中開始推出稅貸產品，提取貸款期一般至年底，甚或是明年的2月底，以助打工仔渡過交稅難關。申請稅貸時，銀行會要求貸款人提供入息證明及稅單，以釐定最後批核的貸款金額。
雖然說是稅貸，但所借款項不局限於用作交稅，亦可作其他用途，過往不少人會借低息稅貸去投資，部分亦會選擇償還較高息的舊債。值得留意的是，稅貸還款期一般較私人貸款短，要享受稅貸「最抵價」多數要揀12個月還款期，而私人貸款的還款期最長可達84個月。
●睇實實際年利率（APR）
銀行稅貸分兩類，一是簡單易明的「清水版」，二是「多花臣版」，多數會按貸款金額大小而提供現金回贈。稅貸息率也分「月平息」和「實際年利率」兩種，後者才計及優惠及手續費，所以只要睇實際年利率可有效率地、蘋果對蘋果地格價。
●享最低息梗有條款
按慣例，貸款額愈大，息率就愈平。要享受銀行最低息，少不免要符合額外要求，簡單如全新客戶、要開立出糧戶口、綑綁信用卡等，或者是特定職業、資產超過某水平才有資格。
●提早還款要罰息
稅貸一般設有罰息期，提早還款並無著數。銀行有機會收回獎賞禮品、現金回贈等，同時會收取手續費。

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到底何謂「樓奴」？理工大學應用社會學系助理教授鍾劍華形容，港人為了幾百呎空間忘記人生其他選擇，「所有精神、時間、人生目標都只為了間屋，已被房屋勞役自己」。

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則指出，住屋開支佔了市民月入一大部分，就算選擇租樓也沒有更便宜的選擇。

《香港01》早前與公屋聯會合作，委託港大民意研究計劃進行「香港樓奴指數調查」，以下介紹「上車奴」及「供奴」實況。

上車奴

有意買樓，以及每月儲蓄金額多於月入30%或以上

社會鼓勵年輕人追夢，但不少人為圓「上車夢」，輕則減少消遣，重則長期「捱麵包」。按「香港樓奴指數調查」（下稱「民調」），有六成五受訪者表示為求置業，願意積極尋求增加收入的機會，亦有逾半人指會減少外遊及奢侈消費。一人計短，二人計長，約三分之一受訪者直言為了買樓，會結交願意共同儲蓄的伴侶。

有意長遠置業的受訪者中，平均月儲1.3萬元作買樓首期之用。然而，他們的每月平均工作收入僅2.28萬元。換言之，未計其他儲蓄，他們每月要將六成收入儲起。此外，受訪者預計首期金額平均達174.3萬元，即他們儲蓄不少於11年2個月才能達成目標，時間相當漫長。畢業後十年正值人生黃金時期，但在畸形的樓市形態下，這些「上車奴」的青春及積蓄都奉獻予首期，難有時間與金錢嘗試與開拓不一樣的事業選項，人生缺乏選擇。

然而，新一代年輕人即使努力儲蓄，亦未必能「上車」。新論壇及新青年論壇2017年調查發現，現今年輕一代置業能力被嚴重削弱，經樓價指數調整後，2000年時為30至34歲的大學學歷勞工收入中位數為3.36萬元，到2016年時同齡的收入急跌至不足1萬元。

政府統計處最新數據顯示，25至34歲的青年收入中位數為1.75萬元，較2012年上升四分一，雖跑贏同期通脹升幅（17%），卻遠遠跑輸樓價升幅（69%）。樓價高企下，逾5,000名青年婚後需與父母同住或各自獨居，無法與配偶同住一屋。鍾劍華表示，「你叫人儲錢，不要去旅行、不要去日本，但現時樓價的升勢是即使儲了三年錢，突然間一個升浪，就把三年儲到的錢全部吞噬。」

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