轉載- 婆媳糾紛引發 按揭自衛戰實錄

「上車」的動力有很多，有時未必是為了投資升值。筆者身邊有些朋友，原本跟家人的關係一般，但搬出後因為相處時間減少，反倒令有限相處時間的質量提升。近期筆者團隊協助了一個個案，一位新婚兩年的男士，因婆媳同住的摩擦而當了「夾心人」兩年，最近終於按捺不住買樓遷出，希望阻止家庭關係繼續惡化。但因他預算時算漏了一筆私人貸款，差點陷入撻訂數十萬元的危機。

客人婚後一直與太太及母親同住，兩年來由於生活作息與價值觀存在顯著差異，婆媳關係頗為緊張。 至去年中，客人為了調和矛盾，還申請了一筆每月需還款10,000元的私人貸款作裝修用，試圖透過重新規劃室內空間「物理分隔」二人。 然而，估不到在裝修過程中，再引發二人更多摩擦。面對難以調和的局面，客人難以忍受再做磨心，決定動用積蓄在市區購入一個價值400萬元的單位，計劃申請九成按揭搬走。 客人起初的財務預算非常粗疏，以為新樓月供約16,000元，而自己月薪30,000元，就算不計算太太做私人補習的收入，供款也只佔他月入約50%，負擔不成問題。惟當他向銀行叩門申請時，才發現自己的計算有點太妙想天開。

私人貸款影響大 首先，客人以為一年內會還清的私人貸款，跟自己的按揭申請不相關，完全沒有想過銀行看過其呈交的月結單後會有所質疑，結果當然銀行將他每月10,000元的還款，直接計入每月的債務負擔之中。 其次，太太的私人補習收入雖然有助應付日常開支，但由於是自僱性質且沒有報稅及糧單紀錄，客人也想不到有需要的時候，太太的入息並無助於申請。 若以供款與入息比率不應超過50%的原則計算，客人計入私貸後的財務缺口遠超預期，每月總債務負擔達26,000元（新樓月供16,000元；加現有負債每月還款10,000元），言則月入30,000元的入息不單只不夠，還要有52,000元的穩定入息才能通過審批門檻。

若他無法在短期內填補這22,000元缺口，便有機會面臨損失數十萬元首期訂金的風險。 客人四出求助後，找來月入23,000元的表姐幫忙。雖然表姐不會同住，但因為此個案客人的「收入貢獻比例」大於表姐，亦是主借款人（筆者團隊行內稱為「主大擔細」），即使是高成數按揭，按揭證券公司（HKMC）仍會接受單位乃自住性質，而非借名買樓收租。 最終，表姐的入息成功填補了那22,000元的缺口，令客人的申請得以獲批。
筆者藉此機會提醒，上述成功個案，不能直接套用在所有類似背景的申請。 按揭審批本質上是高度「因人而異」（Case-by-case），銀行與按保公司並非單純進行數字加減。審批部會仔細評估入息的穩定性（例如強積金紀錄、稅單），如果入息包含過高比例的佣金或花紅，或擔保人本身持有其他債務（例如學債、車債等），都會令審批產生變數。

樓宇按揭被拒通常因「人」或「樓」的問題。常見原因包括：個人信貸評級低（TU差）、收入不穩定或不足以通過壓力測試、收入證明不足（如非固定受薪、剛轉工）、首期資金來源不明；物業估價不足、樓齡太高（如唐樓）、或單位有違例建築（僭建）、維修令等樓契問題。

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