【翻新物業】按揭4大重點要留意

近年有舊樓經發展商全幢翻新後推出市面，部份由於地理位置優越及交通方便，加上鄰近優質校網，吸引不少上車人士注意。不過，由於翻新物業並非屬於一手物業，準買家在申請按揭方面要留意以下4大重點，避免誤踩按揭地雷。 

1. 翻新物業≠一手物業 

翻新物業在銀行角度被視為二手物業，只有重建後出售的物業才屬於一手物業，因此翻新物業的按揭會根據二手物業程序處理。另外，一手物業的發展商通常會推出不同供款計劃，買家可選擇於樓花期便供款的即供計劃，或接近入伙期才向銀行申請按揭的建築期計劃。但翻新物業供款較為單一，買家簽署臨時買賣合約後，便要正式向銀行申請按揭，根據合約期內完成交易。 

2. 小心樓齡計算 

由於翻新物業並非等於一手物業，故銀行審批按揭時會根據原本物業的樓齡計算。假設該物業於1980年獲發「入伙紙」（OCCUPATION PERMIT），即使在2020年經過翻新，在按揭計算上仍以物業落成的年份（2020年-1980年=40年）作為標準。要找出該物業的實際樓齡，可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」，查閱物業「土地登記冊」，查閱OCCUPATION PERMIT的日期。準買家如果不確定心儀的物業樓齡，可先進行初步估價。 

3. 還款期未必做到30年 

雖然銀行最長按揭還款期長達30年，但仍以「70減」或「75減」樓齡作為審批按揭標準，由於翻新物業以原有物業計算樓齡，未必做到30年按揭還款。如果銀行以「70減」計算，樓齡必須為40年以下才能做到最長還款期，如果以「75減計算」，樓齡要達45年以下才能做到最長還款期。假設翻新物業樓齡為47年而銀行又以「70減」計算，最長按揭還款期只能做到23年（70-47年），所以樓齡愈大的物業，按揭還款期便愈短。 

4.估價跟二手 

一手物業如果以即供付款一般能估足價，但由於翻新物業以二手物業方法估價，銀行會根據單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、物業附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值，如果物業質素欠佳或市況轉差等情況，物業有機會出現估價不足，銀行批出的貸款額會出現折扣。