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  • 什麼是壓力測試?

    在2010年8月,金管局發出指引,銀行在處理按揭申請時,須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是:在當前按揭利率下,有關按揭申請的每月供款,不可高於申請人家庭收入5成;而一旦按息上升3厘,按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。


    值得留意的是,如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息,或有2個計息標準;在進行壓力測試時,都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低,而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時,便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘,鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」,以12月28日一個月拆息為0.33厘計,供款利率是2.33厘,但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。


    另外,壓力測試亦包括二按,即一、二按的供款總和,在當前利率下不可高於月入5成;在加息3厘後,不可高於月入6成。很多時,發展商二按是分段計息的,例如「首2年P-2%,其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。


    【正面按揭信貸資料庫對你有何影響?】
    2011年按揭市場的大事之一,是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說,在4月之後,銀行陸續向現有的按揭客戶發信,查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意,未來申請貸款,有關貸款機構便可在信貸資料庫中,看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數,不包括金額)。


    而新申請按揭的客戶,銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕,但金管局出指引,銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有:(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。


    有關措施影響包括,過去不少投資者可透過不同銀行,為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿,申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後,有關資訊透明化;持有多個未供滿按揭物業的投資者,再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引,例如「非自住物業按揭上限5成」,會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。




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