選用高成數按揭 小心跌市淪為「負資產」

每個「銀主盤」背後都有一個故事，而大部分「銀主盤」的故事，十居其九都如業主財困有關。坊間有一個誤解，誤以為當樓市轉弱，便會出現很多負資產人士，繼而銀主盤個案將會攀升，其實兩者沒有必然的關係。事實又未必，不妨先了解兩者有何分別。

問：何謂「負資產」？

答：負資產即是未償還的本金價值高於資產的市值。假設業主買入時樓價$500萬，承造八成按揭，借貸額即是$400萬，兩年後尚餘貸款$380萬，但其後樓市下滑，樓價下跌三成至$350萬，那業主便「資不抵債」，成為負資產人士。

問：何謂「銀主盤」？

答：銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，以抵銷按揭債務。

問：「負資產」與「銀主盤」有否必然關係？

答：沒有必然關係。即使成為負資產人士，只要你仍有工作，並且有能力供款，那物業就不會成為銀主盤。舉例說，1997年金融風暴，樓價曾1年間下跌五成，而當時即使負資產人士大增，大部分業主都選擇咬緊牙關渡過，銀主盤未見大幅上升。

可惜其後不斷有公司裁員、倒閉，失業率大增至8.8%，至2003年負資產人士曾一度超過10萬宗，即每5個供樓人士便有1個屬負資產，失業人士未能供款以致被債權人收回物業拍賣，令銀主盤數量突破逾萬個。

問：近年樓價不斷升值，豈非不會再有「負資產」個案？

答：不一定。要留意，近年興起選用發展商提供的高成數按揭，此類按揭瞄準準買家首期不足、市場剛性需求大、按揭計劃不受金管局監管等利好條件，吸引不少一手買家選擇此類型計劃入市。

不過，當業主按揭成數愈高，樓價下跌時成為「負資產」的機會亦會愈大。而選用這些高成數按揭計劃的人士未必通過金管局要求的3厘壓力測試，負擔能力成疑，因此如遇上加息及樓價下跌兩大不利因素時，供款壓力隨之增加，甚至有可能供不起而成為「銀主盤」。

資料來源:

https://wealth.hket.com/article/2214382/%E9%81%B8%E7%94%A8%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B8%E6%8C%89%E6%8F%AD%E3%80%80%E5%B0%8F%E5%BF%83%E8%B7%8C%E5%B8%82%E6%B7%AA%E7%82%BA%E3%80%8C%E8%B2%A0%E8%B3%87%E7%94%A2%E3%80%8D