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滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

轉按非易事 發展商按揭風險你要知

11月15日發佈
過去幾年,我們不時提及,如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市,要留意在優惠期完成時,一旦遇上市場按息上升,每月還款急增,出現供款震盪的影響。不少業主可能期望樓價上升,他們可以轉按至銀行慳息,但實際個案顯示,即使是樓價有一定升幅,小業主仍難以轉按;以每年數千宗的發展商一、二按計,系統風險更是不容忽視。

陳小姐在2016年初購入九龍區一個新盤單位,折實價930萬元,選用發展商提供的二按,二按成數3成,首2年的利率為最優惠利率(P,購入時為5厘,現時為5.125厘)減2厘,其後為P。今年初,二按優惠期完結,陳小姐才發現,根本難將按揭組合轉至銀行,未來幾年可能要維持以較高按息供樓。


升勢不及預期 轉按要抬錢逾2百萬

供樓2年多後,上述物業一按尚欠470萬,二按尚欠260萬元。物業較購入時估值上升,銀行估價約1,000萬元,但銀行按揭上限只有500萬元,而一、二按未償還金額達730萬元,除非另行籌措230萬元現金,否則根本不可轉按至銀行。

由於陳小姐選用的是一按+二按的組合,當年已經要通過壓力測試;即使是二按優惠期完結,按揭總供款大概只佔現時月入的4成,財務壓力不大。問題是未能轉按至銀行,而二按現時每月1.6萬元的還款中,有1萬元為還息,令整體利息支出持續偏高。

過去幾年,每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按,絕大部分為新盤買賣。以2017年為例,一手住宅按揭有16,256宗;同年有2,764宗二按,即大約17%的一手一按涉及二按。單純由發展商提供的一按,並無正式統計,假設發展商一按使用量為二按一半,去年以發展商按揭入市的買家,便有約4,000宗。

發展商按揭的相關風險

不少以發展商按揭入市的買家,即使明白優惠期完結後,利息會大幅上升,其實仍是低估此類產品的相關風險:

1.樓價下跌。在上述個案中,單位新近估值是較購入時上升的。近期市場氣氛轉淡,樓價有下調跡象。如果樓價轉勢下調,即使幅度溫和,也會進一步增加借用發展商按揭業主的轉按難度。

2.利率回升。近日最優惠利率回升,也會進一步增加此類業主的利息支出。選用一+二按組合的業主,由於整體貸款中,較大部分為低息的銀行一按,利息支出增幅相對溫和。如果借用的是整筆發展商一按,優惠期後利率一般會上調至P至P+1厘,業主所受的影響會更大。

3.經濟下行。近日中美貿易戰影響下,市場已憂慮來年失業率可能回升、市民收入下跌。形勢發展亦會進一步增加轉按至銀行的難度,甚至是業主不欲持續以高息供樓,打算賣樓時,亦會因經濟轉差而難以理想價錢成交。

新盤買家可能會寄望於樓價持續上升,令他們可以在數年後轉按至銀行。但上述例子說明,他們可能對樓價升幅過於樂觀,低估了轉按的難度。在市場欠缺按揭產品可以協助他們轉按的情況下,曾經借入發展商按揭,優惠又陸續完結的業主,暫時只好調整一下財務安排,力求加快償還二按,一來降低利息支出,二來增加未來轉按的機會。



資料來源:https://inews.hket.com/article/2196779/%E8%91%89%E6%95%AC%E8%AA%A0%20-%20%E8%BD%89%E6%8C%89%E9%9D%9E%E6%98%93%E4%BA%8B%E3%80%80%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E6%8C%89%E6%8F%AD%E9%A2%A8%E9%9A%AA%E4%BD%A0%E8%A6%81%E7%9F%A5
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