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滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

釘契,你以為只系樓嘅問題?

10月13日發佈
釘契,很多人以為只是樓的問題,例如屋內有僭建,或懶理政府各種包括維修令、斜坡令等問題的結果。但這些其實都算小事,不一定對轉售物業有影響,若問題是僭建,只要新業主願意承擔風險,甚至能賣得比沒有僭建更佳的價錢(因為實際可用面積增加了)!不過,若釘契的原因涉及原業主的個人問題,那要賣樓就變得很困難了。
釘契,簡單來說就是業權有問題,而這些問題已在土地註冊署登記。除非問題已解決,否則在出售物業時,這些問題會連同樓契一併「過戶」給新業主,以阻止物業轉手。若被釘契的原因,是「人」的問題,那代表甚麼呢?以下是幾個例子:

違反大廈公契
例如說明不可以養狗卻養狗養得滋擾到鄰居,又或者長期拖欠交管理費等。這些相對容易處理,只有解決有關糾紛,物業仍能出售。

業權糾紛
通常是聯名物業,當其中有人對業權分配問題有不滿,並訴諸法庭時,就可以將法庭告票在土地註冊署登記,以免有人在判決前將物業轉手。離婚爭產也在此列。這種情況下,當然沒有買家願意沾手了。

業主欠債
若業主欠下銀行(非按揭,若是按揭,物業已被直接拍賣)或財務公司債務,又拖欠不還,財務機構會將物業釘契,防止欠債人將物業出售或轉名,並要求欠債人盡快還款。若欠債人仍置之不理,財務機構則可能會向法庭申請充公物業拍賣以償債,或申請欠債人破產。

若因欠債而被財務機構釘契,不單物業難以轉讓或轉名,一旦進入法律程序,甚至成功被財務公司將物業充公用以還債,便會留有一個可供公眾查閱的紀錄,並會在信貸報告上留有紀錄,結果當然會影響信貸評級。而這個影響會長達七年,因為可供公眾查閱的法庭紀錄會在七年內仍然存在。

影響最深遠的,是若因此被宣布破產,物業便會被破產管理處接管,即物業被充公了。在破產的狀態下,一個人不單在最少八年內,信貸評級也會在「不適用」之列,即沒有評級,完全不能借錢;即使八年後,財務機構如有懷疑,仍可以以身份證號碼,查出一個人曾破產的事實,結果仍然沒有人願意借錢,又或者息率要比一般人高出很多,可以說幾乎無望再借錢買樓。
 
所以若有樓在手,就更要管好自己的信貸情況,否則本身信貸評級已不佳,更被釘契,便令信貸評級壞上加壞了。

資料來源: 
https://www.transunion.hk/zh/blog/mortgage/encumbrance-on-real-estate

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