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滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

父母承擔樓價跌 「父幹樓」持貨力更強

7月20日發佈

「買樓靠父幹」是近幾年才興起的名詞。而「幹」字是有工作、做事的意思,此外它還有追求、求取的意思。例如指追求職位俸祿:干祿、幹事。


青年不吃喝7年 才夠付首期
通常一個傳統家庭,父親外出工作賺錢,維持家庭收入的開支,而母親就留在家照顧家庭;這是一種單一收入的家庭(Single Income Family)。但因為香港生活費高昂,很多中產家庭都是父母一起工作的,亦即所謂雙收入家庭(Double Income Family)。而所謂買樓靠父幹,意思是子女買樓,要靠父母的協助。


如果子女要購買物業自住,而又不是與父母同住,為何他們不能自己承擔費用,而要靠父母協助呢?現今的年輕人在置業時,又會遭遇甚麼困難呢?在金融系統不發達的年代,例如上世紀50年代以前,要置業時要把樓價全數付清的,樓宇按揭不普遍。但現代人在置業時,很少把樓價一次性付清,通常要承造按揭。那麼他們面對的資金壓力會有兩部分:
(1)購買物業所需要的首期及支付相關交易費用。這些是一次性的,是一個存量概念。
(2)按揭所需的還款,通常要用上20、30年來歸還,是一個流量概念。

低息環境 長命債長命還
如果要借銀行按揭,通常要經過壓力測試。而一般每月還款金額只能佔家庭入息4至5成左右。而低息環境下,很多年輕家庭每月還款不是問題,他們覺得長命債、就長命還。而通常出現問題的是購買物業所需要的首期及支付相關交易費用。


現時一般住宅物業只能按7成,如果金額愈高,按揭成數可能更低。以一個400萬元物業來說,3成首期已是120萬元,如果加上買樓佣金,從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty,簡稱AVD)及其他費用,隨時要付130萬至140萬元以上。以2016年個人收入中位數15,500元計算,買樓的首期及交易費用,等同於7、8年香港人平均工資。還要不吃不喝不消費,才能支付首期及相關費用。


如果想負擔輕些,又是買樓自住,則可申請按揭保險,400萬元以下物業可按9成,而400萬至600萬元之間按8至9成。問題是近年樓價不斷上升,特別是市區一手樓,呎價逼近2萬,就算是400平方呎的小型單位,也要600萬、700萬元以上。已超越600萬元按揭保險承造的範圍,所以要付的首期要3、4成以上。


雖然港人首次資業不用付買家印花稅(Buyer's Stamp Duty,簡稱BSD)、15%的AVD等辣稅,但仍然要負擔最少100萬多、200萬元首期及相關費用,這不是容易的事。就算肯儲錢,亦可能要花十多二十年時間,那時已由青年變中年了。而首期及其相關費用,已成為年輕人置業最大問題,而這筆支出,是在置業初期一次性支付的。諷刺的是,以前有100萬元現金,可以叫做「百萬富翁」,但現在的100萬元,也未必夠付首期!


父母自住物業加按 助子女上車
逾百萬元的現金,又有多少人有?根據花旗銀行香港千萬富翁調查報告,2016年擁有100萬港元流動資產的人口,約有87.8萬人。亦即約8個港人就有一個。流動資產是包括容易變現的資產,包括股票、外幣、存款等。但大多數擁有這個資金的,多是年紀較大的退休人士、家庭主婦及專業人士,也有些較年輕的富二代。而一般青年不在此列,所以要靠父母幫忙。


香港的私人住宅,有6成以上已經沒有按揭,是業主的資產,財富內容之一,資產也是一個存量概念。樓價上升,這些資產亦大幅升值。就算業主本身未必有太多現金。但假若子女有需要,只要把自住物業加按,隨時可以套現100萬、200萬元,借或送給子女買樓也不是難事。而這就是資產融資方式(Asset Financing),買樓靠父幹的情況。


香港的家庭約有一半居住政府資助房屋,另一半居住私樓。而住私樓的也不是全部是業主,可以靠父幹的人不會是青年的全部,這容易造成分化,就算年輕人入息相若,為何靠父幹的能買到樓,而沒有父幹可靠的,要儲所需首期卻又遙遙無期?


助市民上車 須兼防銀行風險
首期的作用對於銀行來說是風險管理,要置業者承擔樓價下跌的風險。而現時基本是3成首期,由業主承擔,是考慮到銀行體系所承擔風險。但首期愈高,要置業就愈困難。一般的謬誤是樓價愈貴,就愈難置業。但實情是,要買樓要過兩關:1)要俾得起首期及交易費用;2)供得起。


在低息環境下,要供得起的大有人在,但要比得起首期及相關費用,人數就大幅減少。如果有辦法不令銀行體系承擔更大的樓價波動風險,而同時又令市民較易上車的,就是德政。而按揭保險就是這種工具之一,可惜它並沒有跟隨樓價上升而調整其600萬元上限。


當然應否上調,要調整的話又要調整多少,而按揭風險又增加多少,也要細心考虞。而現時二手物業的成交較少,原因除了政府的辣招外,物業按揭成數太少,首期相關費用太高也是主要原因之一。而一手樓之所以好賣,除了物業新、設施好之外。發展商提供的高成數按揭貸款亦有關係。問題是,是一手樓發展商最終承擔樓價下跌風險嗎?不,是買樓的人士。


如果買樓靠父幹,由父母給首期的話,那麼代表樓價下跌風險由父母承擔。父母給首期,是愛子女的表現。換句話說用愛去承擔樓價下跌的風險。


這些「父幹樓」能否承擔樓價下跌風險?如果3成首期由父母資助,某程度是OPM(Other People's Money,即別人的錢)。子女對這部分錢擔心較小。例如樓價下跌了10%,子女會否止蝕,把物業賣掉?如果賣掉的話,子女要思考的是,那剩餘20%的樓價,應否歸還父母?而蝕去的10%又應否補回,還給父母?而賣掉物業之後,自己沒有地方住,又應怎辦?所以只要樓價跌幅在3成以內,相信子女沒有太大誘因去沽出物業,他們的持貨能力反而更強!(文章僅代表個人立場)


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