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滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

【樓市專題】按樓,按到盡!?

7月13日發佈

物業有價,沒有富爸媽資助,上車固然要按到盡,有樓一族想套現,亦可能向加按物業入手。不過想按盡層樓,你先要留意自己的條件及遊戲規則。


「特種」職業先買到樓?
近月每當有大型一手盤開售,都會吸引大批年輕用家入市,除了部分獲父母資助的幸運兒,亦有年輕買家睇中發展商提供的高成數按揭而去馬。其實只要符合條件,買二手樓都可享高成數按揭。 只要你是首置客,便可以考慮透過「按揭保險」承造九成按揭,不過此門路最大難關是覓得不超過四百萬元物業,另一難題是通過壓力測試。「按揭保險」壓力測試供款比率規定更嚴格,每月供款比率為收入45%。如果你只用個人名義上車,按此比率計算,你月入沒有三、四萬元已此路不通。解決方法是加多個人名合二人之力供樓,供款比率就較容易達標。


申請按揭另一迷思是職業分貴賤,特別是某大發展商推出指定高成數按揭優惠後,更令人容易有錯覺會認為部分「特種」職業如公務員、乜師物師才有條件獲批高成數按揭。銀行審批按揭申請,大原則都是了解申請人能否供得掂,入息是否穩定是其中一項重要準則,即使你是中小企員工,如果過去數年收入穩定,個人負債亦處於健康水平, 你申請按揭的優勢並不遜色於那些「特種」職業。不過要留意浮動收入一族申請高成數按揭相當蝕底,例如經紀借八成以上按揭,只有底薪會被視為固定收入,過關機會就大大減少。


過往部分上車客會向財仔借二按以補一按不足,但金管局與土地註冊處今年初推出「樓按提示服務」,當物業二按文件提交土地註冊處後,土地註冊處就會向提供一按銀行發出電子提示,令買家的一按申請泡湯機會急增。有見及此,財仔已變招改用私人貸款代替二按,不過利息就較二按高二至三厘,但以買家名義借私人貸款,銀行亦可以從信貸報告中「索料」,較可行辦法是由家人名義借私人貸款,但借爆風險就要由個人伸延至家人共同承擔了。


對供甩樓的業主來說,加按物業即是再次上會,所以出手前應好好評估自己的供樓力。


加按套現入場門檻
荃灣觸目大盤海之戀二期,發展商策動推售時曾放風夥拍銀行為買家父母申請逆按揭,套現資金就可以資助買家支付首期。消息傳出引起不少迴響,更有評論指此方案等同物業版《猶山節孝》。或許考慮到民意反彈,發展商火速取消此安排,然而這次小風波反映了一個事實,加按物業是現時最有效套現門路之一。不過向銀行申請加按物業,同樣要通過財務審核及壓力測試。如果過去數年你因為已供甩物業,決心轉型成為自由人,由於沒有穩定收入,要通過上述兩關就較困難。


至於居屋業主,雖然信箱經常收到財仔寄來的物業貸款宣傳信件,但不代表居屋可以隨意申請加按。參考房委會規定,未補價居屋只可以按五種用途申請加按,這五種用途分別是籌集醫療費、殮葬費、教育費、贍養費或生意出現困難需要資金周轉,業主須獲得房屋署署長批准,才可以向銀行申請加按。


既然居屋加按有嚴格規定,何解財仔仍可以提供居屋物業貸款?現時較常見拆招做法是以貸款協議方式變相加按,早前有傳媒發現,過去六年便有七千個未補地價居屋涉及這類貸款協議。


居屋業主向財仔申請物業貸款,存在兩大風險,一是不論是私樓或居屋,向財仔加按套現都是條不歸路,由於息率特高,業主很容易因為無力還款,又再把物業加按,來回多次最後就被迫把物業拍賣還債。據悉市區劏房戶中,不乏按爆物業苦主,這類苦主要再次成為業主就相當困難。二是法律風險,房屋署每年會平均檢視逾4500個土地查冊紀錄,了解是否有居屋業主違法加按物業,自從2015年首宗未補地價居屋加按業主被定罪成為案例後,近年已陸續有涉案業主被判罰款,貪快打算向財仔申請物業貸款的業主,便要好好考量這兩項風險了。


居屋加按數字急增,反映不少居屋業主有籌集資金需要,但又缺乏套現途徑的難題。除了把物業加按,近大半年亦越來越多居屋業主趁樓價高企放售物業,不介意居屋不設會所的話,有心上車的買家,可以把揀樓範圍擴闊到二手居屋,增加物色到符合四百萬元上限筍盤的機會。


精選鐵路沿線筍盤
今時今日新界西居屋都可以被業主多次加按套現逾數百萬元,證明物業仍有相當的套現優勢。想增加物業將來的套現力,其中一項篩選條件是鐵路支援,今次精選三個鐵路沿線地區的筍盤,作為買家的置業參考。


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