「靠父幹」與「一開二」風險上的分別

之前說過一些證券大行提出對樓市的預測，除了花旗銀行的報告和瑞銀地產研究郭的發言外，最近「細摩」摩根大通的總經理也向外媒透露對於香港樓市的看法。他認為香港樓價已經接近頂峰，增長速度自2009年就大幅超過了香港GDP的增長速度，任何外部衝擊都將會導致該城市的銀行系統產生流動性緊張，並且增加購房者的借貸成本。

這些對經濟基本因素的分析與其他大行的意見有些相似，不過有一個論點卻值得大家深思：「如果房價的泡沫破滅的話，購房者不僅會失去他們的錢，就連他們的父母的錢也會被一掃而空，因為購房者一直在把他們父母的房子作為抵押品來從銀行借貸。」

這裏所指的是，若果是一個家庭在高價買樓，面對跌市之下的損失是一個家庭的事；但若果高價買樓的是由父母加按現有住宅作為子女的首期，則損失財富的不僅是買樓者，更要加上加按套現作首期的父母。這就是所謂的「成功靠父幹」的例子，若果是面對跌市，的確是令到風險和損失加倍的。

在過去幾年用這種方法買樓的，除了「成功靠父幹」之外，亦有一些物業投資者，既然不能用短線炒買來獲利，便用另外的一種方法，即將手上的物業加按，作為購買另外一間物業的首期，即「一開二」。在過去幾年的樓價上升之下，增加了物業組合及升值回報，還有租金收入。

本質上兩種方式均是加大借貸增加投資，在升市或跌市均是加倍受益或受損，要指出的是「一開二」是有租金收入支持的，租客會幫助供樓；但「成功靠父幹」，無論父或子的物業，均是用來自住，沒有另外的租金收入。在衡量風險上，若果要加上租金收入才足夠供樓，在面對跌市之下，除了樓價將會下跌，租金也可能下跌，甚至出現未能租出的情況下，其實「一開二」的潛在風險往往被忽略。

加上現時的特別印花稅令到買入後三年內均會被徵收印花稅，他日若要提早賣樓，又要另外預算一筆費用，所以若在現時入市的話，就要留意起碼有守三年的財務預算。

資料來源：https://hk.finance.yahoo.com/…/%E3%80%90%E8%B6%A3%E9%81%8A%…