• 樓價港幣
  • 按揭成數%
  • 年期
  • 利率%
  • 每月供款
  • 供款期數
  • 全期供款
  • 全期利息
  • 貸款金額

計算器

滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

「靠父幹」與「一開二」風險上的分別

4月12日發佈

之前說過一些證券大行提出對樓市的預測,除了花旗銀行的報告和瑞銀地產研究郭的發言外,最近「細摩」摩根大通的總經理也向外媒透露對於香港樓市的看法。他認為香港樓價已經接近頂峰,增長速度自2009年就大幅超過了香港GDP的增長速度,任何外部衝擊都將會導致該城市的銀行系統產生流動性緊張,並且增加購房者的借貸成本。


這些對經濟基本因素的分析與其他大行的意見有些相似,不過有一個論點卻值得大家深思:「如果房價的泡沫破滅的話,購房者不僅會失去他們的錢,就連他們的父母的錢也會被一掃而空,因為購房者一直在把他們父母的房子作為抵押品來從銀行借貸。」


這裏所指的是,若果是一個家庭在高價買樓,面對跌市之下的損失是一個家庭的事;但若果高價買樓的是由父母加按現有住宅作為子女的首期,則損失財富的不僅是買樓者,更要加上加按套現作首期的父母。這就是所謂的「成功靠父幹」的例子,若果是面對跌市,的確是令到風險和損失加倍的。


在過去幾年用這種方法買樓的,除了「成功靠父幹」之外,亦有一些物業投資者,既然不能用短線炒買來獲利,便用另外的一種方法,即將手上的物業加按,作為購買另外一間物業的首期,即「一開二」。在過去幾年的樓價上升之下,增加了物業組合及升值回報,還有租金收入。


本質上兩種方式均是加大借貸增加投資,在升市或跌市均是加倍受益或受損,要指出的是「一開二」是有租金收入支持的,租客會幫助供樓;但「成功靠父幹」,無論父或子的物業,均是用來自住,沒有另外的租金收入。在衡量風險上,若果要加上租金收入才足夠供樓,在面對跌市之下,除了樓價將會下跌,租金也可能下跌,甚至出現未能租出的情況下,其實「一開二」的潛在風險往往被忽略。


加上現時的特別印花稅令到買入後三年內均會被徵收印花稅,他日若要提早賣樓,又要另外預算一筆費用,所以若在現時入市的話,就要留意起碼有守三年的財務預算。


資料來源:https://hk.finance.yahoo.com/…/%E3%80%90%E8%B6%A3%E9%81%8A%…

分享
  • 查找

成功批核屋苑查詢