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滙浚國際顧問集團有限公司 Capital International Consultants Group Ltd

買二手居屋四大要訣

4月19日發佈

二手居屋呎價上要比一般私家樓低,被視為上車置業的最後一片樂土(Last Resort),但不要誤會價錢平就是唯一的賣點,也不要抱著一味靠平的心態想買就買,買了條件不好的日後難以放售換樓就麻煩。另一邊廂,未補地價的居屋業主也要窺準時機趁市價低時平補地價,利用較低成本重獲自由,不但可以自由加按、放租,而且也可以避免市價高時貴賣貴補地價,與政府瓜分利潤。


★要訣1:趁低補價,高位換樓
新居屋的補地價機制尚未落實,而舊居屋現行的機制是根據買入時得到幾多折扣,補地價時就補回當時市價乘以買入時得到的折扣,例如,買入時價格以市值七折計算,補地價就是市價乘百分之三十。
補地價的機制說穿了是一項贈送給小業主的「財技屈機」機會,趁樓價平的時候以低價補地價,然後靜待市場興旺時用高價在自由市場賣出物業,總好過到市旺想賣的時候才來考慮補地價。

★要訣2:瘦田無人耕,耕開就要爭
買樓後有了家庭、小孩,無論居住人口、揀選附近優質學校,或近工作地點方便照顧家人,都令一個家庭有換樓需要。
換樓的先決條件是賣出現住的單位,要成功就要視乎樓宇質素及屋苑規模。屋苑條件不好,如果不是萬不得已、揀無可揀的情況下,絕不考慮這類屋苑;屋苑規模細,自然缺乏成交參考,準買家取易不取難的情況下都寧願選擇大屋苑以求多點參考呎價。
市場清晰地告訴我們,好的東西自然受歡迎,受歡迎自然會多成交。買成交量大的居屋,買到優質居屋的機會都會大一些。

★要訣3:位置、位置、位置!
標題上所指的條件只有「位置」一項,進一步可以演繹為「最佳的景觀、最近港鐵站及方便上班、消閒」。
居屋沒有會所,室內建材或設備只屬基本規格,要跑贏其他物業就要靠外力來填補。沒有會所,只要居所附近有公園、球場、公眾泳池,甚至戲院、圖書館等設施便能夠補不足。沒有居民穿梭巴士,只要有巴士站、小巴站設於屋苑前也可代替,假如有個港鐵站設在門前,更媲美鐵路上蓋物業呢。
居屋一般不設商場,就算有規模也不會大,不過香港是購物天堂,每區都不乏大型商場,只要有一間在左近,就可以逛街睇戲都一步到位,最後加上開揚景觀,甚至海景,那怕只是居屋都能做到物超所值。

★要訣4:謝絕改裝樓
所謂改裝樓就是那些原本屬公屋,不知怎樣莫名其妙擠出一座兩座來賣的居屋,它們不會因為改名叫居屋因此提高用料質素,最多只是鐵窗變鋁窗,甚至連鋁窗都懶得換,直接賣給中籤人士算數


資料來源:http://www.property.hk/hos/34967

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