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  • 過去幾年,我們不時提及,如果新盤買家選用發展商安排的按揭入市,要留意在優惠期完成時,一旦遇上市場按息上升,每月還款急增,出現供款震盪的影響。不少業主可能期望樓價上升,他們可以轉按至銀行慳息,但實際個案顯示,即使是樓價有一定升幅,小業主仍難以轉按;以每年數千宗的發展商一、二按計,系統風險更是不容忽視。

    陳小姐在2016年初購入九龍區一個新盤單位,折實價930萬元,選用發展商提供的二按,二按成數3成,首2年的利率為最優惠利率(P,購入時為5厘,現時為5.125厘)減2厘,其後為P。今年初,二按優惠期完結,陳小姐才發現,根本難將按揭組合轉至銀行,未來幾年可能要維持以較高按息供樓。


    升勢不及預期 轉按要抬錢逾2百萬

    供樓2年多後,上述物業一按尚欠470萬,二按尚欠260萬元。物業較購入時估值上升,銀行估價約1,000萬元,但銀行按揭上限只有500萬元,而一、二按未償還金額達730萬元,除非另行籌措230萬元現金,否則根本不可轉按至銀行。

    由於陳小姐選用的是一按+二按的組合,當年已經要通過壓力測試;即使是二按優惠期完結,按揭總供款大概只佔現時月入的4成,財務壓力不大。問題是未能轉按至銀行,而二按現時每月1.6萬元的還款中,有1萬元為還息,令整體利息支出持續偏高。

    過去幾年,每年約有1,900至2,800宗新批銀行一按涉及二按,絕大部分為新盤買賣。以2017年為例,一手住宅按揭有16,256宗;同年有2,764宗二按,即大約17%的一手一按涉及二按。單純由發展商提供的一按,並無正式統計,假設發展商一按使用量為二按一半,去年以發展商按揭入市的買家,便有約4,000宗。

    發展商按揭的相關風險

    不少以發展商按揭入市的買家,即使明白優惠期完結後,利息會大幅上升,其實仍是低估此類產品的相關風險:

    1.樓價下跌。在上述個案中,單位新近估值是較購入時上升的。近期市場氣氛轉淡,樓價有下調跡象。如果樓價轉勢下調,即使幅度溫和,也會進一步增加借用發展商按揭業主的轉按難度。

    2.利率回升。近日最優惠利率回升,也會進一步增加此類業主的利息支出。選用一+二按組合的業主,由於整體貸款中,較大部分為低息的銀行一按,利息支出增幅相對溫和。如果借用的是整筆發展商一按,優惠期後利率一般會上調至P至P+1厘,業主所受的影響會更大。

    3.經濟下行。近日中美貿易戰影響下,市場已憂慮來年失業率可能回升、市民收入下跌。形勢發展亦會進一步增加轉按至銀行的難度,甚至是業主不欲持續以高息供樓,打算賣樓時,亦會因經濟轉差而難以理想價錢成交。

    新盤買家可能會寄望於樓價持續上升,令他們可以在數年後轉按至銀行。但上述例子說明,他們可能對樓價升幅過於樂觀,低估了轉按的難度。在市場欠缺按揭產品可以協助他們轉按的情況下,曾經借入發展商按揭,優惠又陸續完結的業主,暫時只好調整一下財務安排,力求加快償還二按,一來降低利息支出,二來增加未來轉按的機會。


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    資料來源:https://inews.hket.com/article/2196779/%E8%91%89%E6%95%AC%E8%AA%A0%20-%20%E8%BD%89%E6%8C%89%E9%9D%9E%E6%98%93%E4%BA%8B%E3%80%80%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E6%8C%89%E6%8F%AD%E9%A2%A8%E9%9A%AA%E4%BD%A0%E8%A6%81%E7%9F%A5

  • 近期未補價二手公、居屋,在政府調高新居屋折扣率後樓價不斷受壓。黃大仙公屋東頭邨逸東樓中層5室,業主累劈148萬元,最後僅以280萬元售出,減幅達約34.6%,較去年初同類單位做價還要低。

    富誠地產林凱薇表示,上址最初放售價約428萬元,經過3次調減後,終由白居二買家承接,以實用面積494方呎計算,呎價5,668元。據房委會資料顯示,該屋邨對上一宗同面積成交,已追溯至去年2月,當時盈東樓中層10室以290萬元售出。

    即使「千萬居屋」旺角富榮花園亦難逃跌價命運。家天下黎振傑表示,屋苑17座高層J室兩房戶,實用面積484方呎,以552萬元未補價售出,呎價11,405元。據了解,8月時一個同面積高層戶,做價曾達670萬元,以此比較,相隔約兩個月是次賣平了118萬元,跌幅約17.6%。

    同類未補價市場減價個案湧現,世紀21將軍澳魏仕良稱,將軍澳寶盈花園8座高層H室,實用面積484方呎,最初叫價550萬元,終減68萬元或約12%,獲外區白居二買家以482萬元購入,呎價9,959元。

    世紀21奇豐李嘉文亦表示,沙田居屋愉翠苑愉頌閣中層2室,實用面積519方呎,放盤一個月減12萬元,以528萬元轉售,呎價10,173元。


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    資料來源:https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20181030/bkn-20181030214940907-1030_00842_001.html

  • 香港盛行購買樓花,在完善的監管之下,樓花買賣一向順暢。不少人將樓花買賣比喻為期貨合約,但與一般期貨不同,樓花買賣的成交期,並不是完全固定,對買家而言,無論提早或延遲交樓都可能會衍生另類問題。

    在樓花買賣中,價格是由合約規定的,但交易時間卻不是一個固定的日期,而是要待物業落成,發展商發信通知買方,可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素,故樓花買賣時,物業落成日期只是一個估計值。

    物業提早落成未必是好事
    正常而言,買入樓花自用也好,投資收租也好,應該是盼望物業越早交樓越好,但有時交樓時間比預計提早太多,也會為買家帶來一定麻煩。

    在按揭上,對選用即供期付款的買家來說,物業提早交樓的影響不會太大:反正一早以樓花按揭供樓,待物業落成,轉為現樓按揭只是一個手續問題。

    提早交樓或致周轉問題
    而對以建築期付款的買家來說,何時交樓,卻會影響到新居的按揭申請。舉例而言,某新盤在2年前以樓花方式推盤,原先估計在今年年底交樓;但早前卻通知買家,交樓期提早大半年,請業主準備成交。個別業主可能計劃,在年中賣出現居的舊樓,套現以支付新居樓價餘額。但現時新居提早交樓,買家即使立即將單位放售,以現時市場流行的2個月成交期計,亦可能未及周轉支付新居樓價。

    還有一點值得留意的是,新盤如果延遲交樓,發展商還要找認可人士簽署證明受天氣影響,提早交樓卻是不需要理由的,而按一般樓花合約,買家應該在收到發展商通知後2星期內完成交易。如果買家因故未能完成交易,唯有與發展商商討,為延期交易而支付罰息。


    資料來源:
    https://www.moneyhero.com.hk/blog/zh/%E8%B2%B7%E6%A8%93%E8%8A%B1%E9%A0%88%E7%9F%A5-%E7%95%99%E6%84%8F%E6%8F%90%E6%97%A9%E4%BA%A4%E6%A8%93%E7%9A%84%E9%A2%A8%E9%9A%AA

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  • 在新時代轉變下,離婚數字在30年間增加了3倍,離婚衍生的主要問題除了關於子女撫養權及贍養費,便是雙方的財產分配。對於夫婦二人或各自名下的按揭物業,又會否造成什麼影響?

    在目前稅制下,近年流行單方持有物業,即男方或女方其中一人作為樓房的業權人,夫婦二人變相可有兩個首次置業的配額,入市時便可支付較低稅率的印花稅。在這情況下,若然在按揭安排上都是完全劃清,即女方持有物業,亦是唯一按揭供款人,不涉及男方作為擔保人,即使離婚,亦不用擔心男方要求撤銷作為擔保人身份的問題。

    不過,若然男方原本是女方物業的按揭擔保人,離婚後希望在資產上與女方劃清界線,不願再作為擔保人身份,那麼,銀行會要求女方提交入息證明文件,重新評估女方的財務狀況是否可單方面應付按揭餘額供款,若還款能力未能通過要求,銀行或要求女方另加擔保人,甚至作部分還款以降低按揭債務金額。

    以往流行夫婦雙方以「長命契」業權方式共同持有物業,萬一夫婦離婚,選擇不同方式的業權分配將會對按揭或未來轉讓物業方面構成不同影響。假設男方決定把自己擁有的業權無條件轉贈女方,看似簡單做法,但由於業權牽涉送契,便等於受限於「破產條例」,送贈一方若於5年內破產,可被視作故意轉贈資產避債,或遭破產管理署追討物業,期間之業權轉贈或宣告無效;在這情況下,涉及送贈契大約5年或長達8年內的物業,銀行一般不願承造按揭,如是者女方如把物業轉讓,新買方亦會礙於送契問題難於承造按揭,故此女方成功轉讓物業的難度較大。

    事實上,以往亦曾有一些個案指其中一方在離婚前後故意逐步把資產轉移至另一方,然後申請破產,目的是逃避還債責任,結果相關物業遭釘契,故此銀行對此類存在風險的資產轉移是充滿警覺性的。

    另一個出現的情況是,夫婦二人未能在財產及物業分配的問題上達成和解方案,於是訴諸法庭,結果法庭判決其中一方擁有物業的全部業權,需注意銀行之間對於此情況的承按取態並不相同。雖然以上情況並非正常市價下的業權轉讓,但由於是法庭裁決,不涉及送贈,部分銀行可接受承按單位,例如是業主更新按揭權益、轉按或出售單位後的新買方申請按揭,但當中銀行需最終確定不涉及潛在問題如離婚裁決上訴或未完結的業權糾紛等,方可接受承按;然而,亦有部分銀行取態較保守,為免牽涉任何可能性的風險,對於此類並非以市價交易的業權轉讓,一律需經過5年或長達8年時間方可接納按揭申請。

    「長命契」物業的夫婦若決定離婚,第三種情況可能是,雙方協定把物業出售後再分配所得金額,又或其中一方以市價購入另一方的業權,並如常繳納印花稅,由於不涉及送贈或刻意資產轉移,並屬合理市價交易,銀行一般願意承按;但當然,買入業權的一方同樣需要證明有足夠還款能力,方可獲批按揭。

    按揭貸款以物業作抵押,若供款人無法還款,銀行便需變賣物業抵償欠債,故此,準確評估物業價值、轉讓能力及業權轉讓風險是無可厚非。夫婦雙方萬一走上離婚之路,可先諮詢律師或銀行意見,以便掌握更準確的資料,方便從多方面考慮如何處置資產分配。


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    資料來源:http://www2.hkej.com/property/article/id/1891507/%E9%9B%A2%E5%A9%9A%E5%A6%82%E4%BD%95%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E6%8C%89%E6%8F%AD

  • 1.綠表按揭最高9成半/白表9成
    居屋申請分為綠表及白表兩種配額,而兩者的最高按揭成數並不相同。目前,合資格的綠表申請人士,最高按揭額為總樓價的95%,即九成半按揭;而合資格的白表申請者,最高按揭額為90%,即最高9成。於最高按揭年期方面,兩者均為25年。

    2.居屋只能承造P按
    在房署規定下,居屋申請人不論是使用白表或綠表,均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的按揭計劃,即俗稱的「P按」。居屋申請人不能承造「H按」。

    因應香港銀行已進入新的加息週期,故目前P按按息反較H按為低。因此,只許申請P按的規定,相信不會對申請人帶來財政困難。


    3.銀行加息 供款額即升
    承上,因為居屋只能申請P按,因而會受到香港銀行的加息週期所影響,目前各大銀行的最優惠利率已調升,而導致供款額上升。

    4.申請人或需做壓力測試
    由於居屋申請人在財政狀況上,有房署作審批。故理論上,在申請按揭時,毋須受銀行的「壓力測試」所限制(即「加3厘」的按揭測試)。

    然而,這非必然,因為在房署的申請條款中列明:「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」,而「壓力測試」的主導權在於銀行一方,尤其目前處於加息期內,按息上升已成定局,如銀行發現按揭申請人的經濟能力負擔過重,或同樣會要求進行壓力設施,最終令申請人按揭難以獲批。因此,建議申請人必須有較寬鬆的財政預算。

    另外,同樣因為房署擔保,因此申請9成按揭時,居屋申請人亦毋須如一般買賣私人樓般,申請按揭保險。


    5.未補地價轉按加按房署批準
    目前政府對於未補地價的居屋均有嚴格財務安排,如果在任何情況下(包括已過5年的禁售期)未補地價,想要加按或轉按,均須獲房署書面同意。根據過往案例,如戶主在醫療、家庭開支方面,需錢應急,才可獲批準。



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