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  • 工廈按揭

    9月20日發佈

    置業人士除了投資住宅外,亦會購買工廈作投資用途,而工廈按揭與住宅按揭會稍為不同;銀行提供的貸款年期一般為15-20年,只有一些特別個案可做到長達30年;息率方面約為2.5% ~ 2.75%,如貸款額相對較大的工廈,甚至可以低至H+1.5%批核。至於按揭成數方面,工廈最多可敍造4成按揭,供款佔入息率為40%,壓力測試後為50%。

    現時有不少大業主拆售工廈,銀行須待分契完成才能承做按揭,而通常工廈樓花都只能選擇建築期付款方式,工廈主要為工業用途,若分拆後面積太細,有部份銀行或會質疑未能作工業用途而不接受按揭申請,另外因舊式工廈意外頻生,若工廈樓齡太舊又沒有自動灑水系統,部份銀行亦不會接受其按揭申
    請。

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  • 眾所周知申請按揭需要入息證明,若收入並非來自香港是否可申請按揭呢﹖如果按揭申請人或擔保人為非本地收入人士,他們需要證明有直系親屬在港居住(包括﹕配偶、父母、子女),直系親屬要出示關係證明(例如﹕出世紙、結婚證書)、在港住址證明及香港身分證,屆時按揭成數最高可達六成,如沒有直系親屬在港,按揭成數就要扣減一成至最高5成。


    至於在申請時,若申請人為固定收入人士,他們需要提供最近三個月的銀行流水帳、完稅證、糧單、會計稅後的收入等;若申請人為自僱人士,則要出示其公司最近兩年的營利收入(當然不能虧蝕),銀行亦會要求出示公司營業執照、機構代碼證、最近兩年審計報告及驗資報告,另外亦要提供最近六個月的個人銀行流水帳等,由於不是每間銀行都會接受非本地收入人士的按揭申請,而非本地收入的證明文件亦較一般複雜,故此各間銀行對於非本地收入的處理會有所差異,建議如有興趣人士先聯絡我們。 ⋯⋯查看更多



  • 聯儲局接連加息,在當地生活的物業投資者早已承受供樓開支加大的壓力。雖然香港近年未有跟隨美國加息,惟市場預示港息勢於9月上調,息魔隨時殺到。究竟兩地的物業投資者有何方案應對息魔?早年又如何乘着樓市升浪建立物業小王國?

    8月初,香港銀行群起調高按息,三大發鈔行上調同業拆息按揭(H按)的鎖息上限(俗稱「封頂位」),即實際按息加至2.35厘,加幅介乎0.1至0.2厘。最優惠利率按揭計劃(P按)的息率則上調至2.25厘。不過港息一直未有上調。

    事實上,由2015年底至今,聯儲局已加息七次,聯邦基金利率由0至0.25厘,上調至1.75至2厘。市場預期,美國9月加息機會高達約九成,料香港銀行會跟隨加息步伐,正式步入加息周期,屆時業主的供款壓力將會增加。

    ●美國90後:沽部分套現 仍揸7伙

    美國的按息多年來一直較香港為高,當地有女性物業投資者一直捱貴息,6年間按息由3.5厘升至5厘,但仍有方法與丈夫合力變出七個物業。

    90後的Kristin在香港出生,中二時隨家人移民美國,現於藥廠任職工程師。她稱,自小跟家人學投資,他們一直灌輸買磚頭保值的道理,故她在大學畢業時,決定買入人生第一層樓作投資,自己則仍與家人在三藩市海灣居住。

    她認為,首次投資應要選擇個人較熟悉地區,而三藩市的家庭對三房戶需求甚高,加上當時樓價仍低水,具升值潛力。她在2012年以24萬美元購入一幢三房獨立屋,連前後花園。事實上,當地業主偏好選擇以一次過現金交易的買家,因申請按揭手續繁複。由於有數名買家對獨立屋有興趣,家人建議若要突圍而出,宜以現金付款。有見及此,她向銀行申請延遲貸款,這種方式可讓買家先付現金購入物業,收樓後再申請按揭貸款。

    對於剛畢業的職場新鮮人而言,申請貸款確有難度,幸當時美國經濟低迷,銀行對於貸款批核的入息審查較為寬鬆,而當時貸款利率為3.5厘。最後,她成功申請並先以現金購入物業,之後以2,000美元出租,帳面回報達10厘,扣除業主每年要繳付市值1.5%的物業稅以及按揭息率後,回報仍達5厘。

    除息率上升外,賺取租金收入時亦要考慮通脹因素,故她每年會加租約5%。回想當初開始還貸款時,她指確要「慳住使」,如上班會帶三文治,有時同事邀請她一同出外吃飯,她會找藉口推卻,只為慳錢繼續買樓。

    她指,現時與丈夫共持有七個物業,全數租出,租金收入足以抵銷供樓開支,但若美國未來數年續加息,租金加幅或未能蓋過供款。

    她認為美國樓價已到頂,貿易戰令經濟不穩,寧願沽出部分物業先行套現,待樓市下跌及市況明朗化後再入市。暑假及準備開學的月份屬全年樓市交投最活躍時期,故兩夫婦最新沽出鄰近大學區的兩房戶,套現近400萬港元,但仍有七個物業在手。


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    資料來源:http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20180828/bkn-20180828191731228-0828_00842_001.html

  • 【想成功申請樓宇按揭?你需要做好準備!】
    在你尋找合適的居所前,你可先做以下6點,為你的業主夢做好準備:

    1.從信貸報告開始 
    金融機構或貸款人在審核你的樓宇按揭申請時,或會先了解你的信貸狀況。所以,你亦應在申請以前,了解自己的信貸健康。定時監察、管理自己的信貸,可在需要向貸款人證明自己良好的信譽時,爭取到較佳的利率。除了清楚自己的評分外,你亦需確保信貸報告中的資料正確無誤,以免某些不正確的資料影響你的評分紀錄(例如非你授權開立的信貸帳戶)。

    2.詳細計劃
    養成定時查閱信貸報告的習慣後,你會更深入了解自己的財務狀況。如報告中出現任何不準確的資料,你應盡快處理及作出更正。假若你的「信貸額使用率」偏高,便要花一段時間監察自己的評分,觀察評分是否有轉變。如發現報告中出現並非由你開立的帳戶或不明地址紀錄,你應立即採取行動,調查當中有否涉及身分盜用。

    3.做功課
    「功課」這詞或叫人生畏,但其帶來的回報,則比熟記幾何學算式或化學元素表大得多。購置理想居所前,你應盡可能取得最佳的條款,因為這個決定會為你帶來長遠的財政責任。在作出決定或簽定合約前,先尋找合適的貸款、利率及經紀。現在做一點功課,或可為你帶來較佳的貸款利息及條件。

    4.認清自己的負擔能力
    擁有自己的物業或是你的夢想,不過你需要踏實一點──如果你需付20%首期,但卻只能負擔5%,那你便得尋找更為合適的按揭計劃。

    5.了解貸款人的運作模式
    信貸評分是貸款人批核貸款額及利率時,參考的其中一項資料,因為它反映了你償還貸款的能力。在一般的情況下,評分越高便越容易取得理想的貸款額及利率。

    6.決定籌措資金的方式
    了解過市場上有甚麼類型的貸款後,你便可決定那種較適合你︰15年還是30年按揭,浮息還是定息。如果你不想還款額出現浮動,你或可考慮定息按揭。若果你以為利率還有調整的空間,並希望有更大的靈活性,你或可考慮浮息計劃。


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  • 取得按揭貸款,按揭人必須簽立一份按揭契據給予承按人。除此以外,銀行亦可能要求簽立其他文件,以得到更大的還款保障。
       
    1.按揭契據
    每間銀行其實都訂有其標準按揭契據式樣,按揭契據通常包含以下條款:-

    a.抵押條款
    按揭人將他的物業抵押給銀行作為償還貸款的保證。在一份包括「所有金額」的按揭契據下,物業會成為按揭人隨時欠承按銀行的所有債務(並無上限金額)的抵押品。所以如果按揭人要求承按人解除物業按揭,銀行原則上有權要求按揭人首先償還其當時欠銀行的全部債務,包括如原有按揭貸款之外的任何透支額。

    b.贖回權利
    當按揭人清還受抵押物業保證的全部債項後,按揭人有權要求承按銀行解除物業按揭。不過,按揭人需要支付解除契據的有關法律費用。

    c.按揭人違約
    除按揭人未能償還他的債務外,按揭契據亦會列出倘有其他違約情況發生時,例如按揭人破產或清盤;按揭人違反按揭契據內任何條款;或按揭人在按揭契據內提供的保證虛假或不準確等,承按銀行有權要求即時清還所有受按揭保障的貸款,或接收按揭物業。除此以外,承按銀行通常都會保留絕對權利隨時要求按揭人償還全部貸款。

    d.承按人的補償
    當任何違約情況發生時,承按銀行有權行使它對物業的權利,包括進入接收、出租或出售物業以及行使任何有關擁有物業的權利。承按銀行亦可以委任接管人去行使銀行上述權利,而有關費用則由按揭人支付。

    2.提供貸款通知書
    倘借款人的貸款申請獲批准,銀行一般會發出一份「提供貸款通知書」,列明按揭貸款金額及其他借貸條件,包括利率及還款年期等。
    3.擔保書
    當借款人未能出示足夠入息證明支持他的貸款申請,或當借款人是有限公司時,銀行一般會要求借款人提供銀行接受的擔保人。擔保人須向銀行簽訂擔保書。對於有限公司的借款人,擔保人通常是借款人的董事或重要股東。
    銀行通常會在擔保書中加入「首要債務人條款」,給予銀行無須先向借款人追討,便可向擔保人直接追討欠款的權力。

    4.租金轉讓契據
    對於某些出租物業,銀行亦可能要求按揭人簽立租金轉讓契據,將他在租金中的權益轉讓給銀行,作為額外還款保障。


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